Развитие формата Built-to-Suit в складской, офисной и производственной недвижимости Петербурга и Ленобласти
Built-to-Suit (BTS) — это модель строительства объектов по индивидуальным требованиям арендаторов или покупателей, при которой девелопер возводит здание с нуля, исходя из технического задания заказчика. После завершения строительства стороны заключают долгосрочный договор аренды или купли-продажи.
В отличие от спекулятивного строительства, ориентированного на средний спрос, BTS снижает риски: заказчик получает пространство, полностью соответствующее бизнес-процессам, а девелопер — гарантированного клиента еще до начала строительства.
В России формат BTS стал массовым лишь за последние 3-4 года на фоне дефицита качественных помещений и роста онлайн-торговли. В Западной Европе BTS давно применяется в складской и производственной недвижимости, а российский рынок прошёл этот путь быстро и уже столкнулся с фазой охлаждения.
На складском рынке Петербурга и Ленобласти BTS занимает около 20% качественных площадей — 1,3 млн м² из 6,4 млн м². С 2019 года спрос на BTS вырос: среднегодовой объём сделок увеличился с 43,5 тыс. м² в 2013–2018 годах до 187 тыс. м² в 2019–2025 годах. Пионерами BTS были продуктовые сети и ретейл, затем активизировались маркетплейсы, которые за три года заключили сделки на 592 тыс. м² — больше, чем все остальные отрасли за восемь лет.
Однако доля зданий, перестроенных с BTS в спекулятивные, достигла значительных масштабов — около 1 млн м², что вызвало избыток предложения и замедление арендных ставок. Также изменилась структура сделок: если в 2023 году все BTS-контракты были арендными, то в 2024–2025 годах все сделки — купли-продажи, что связано с высокой ключевой ставкой и удорожанием долгосрочного финансирования.
В офисном сегменте BTS не стал массовым из-за ограниченного числа клиентов, готовых к долгосрочным проектам, и рисков, связанных с нестандартными планировками. В Москве частично решают эту проблеу сервисные операторы, но в Петербурге подобные решения пока не получили широкого развития.
Производственный сектор становится ключевым направлением для BTS: технические требования заказчиков часто включают грузоподъёмное оборудование, особые нагрузки на пол, нестандартную высоту потолков и большой объём энергоресурсов. При этом большинство арендаторов ищут меньшие площади с менее специфическими параметрами, что формирует особый профиль рынка.
Качество существующих производственных помещений оставляет желать лучшего, поэтому многие компании предпочитают собственное строительство, обеспечивающее контроль над техническими характеристиками и бюджетом, часто при поддержке региональных властей и налоговых льгот.
Девелоперы в сегменте BTS всё чаще выступают консультантами, помогая заказчикам формировать технические задания и находить баланс между требованиями и экономикой проекта, поскольку многие клиенты не до конца понимают свои нужды и расходы на строительство.